各县（市、区）人民政府，市政府有关部门、直属有关单位：

《嘉兴市区物业专项维修资金管理办法》、《嘉兴市区住宅物业保修金管理办法》、《嘉兴市区物业区域相关共有设施设备管理实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

嘉兴市人民政府

二○一○年六月一日

（此件公开发布）

嘉兴市区物业专项维修资金管理办法

第一章 总  则

第一条  为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《嘉兴市区物业管理实施细则》和国家有关法律、法规,结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于嘉兴市区范围内的物业专项维修资金的缴存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主缴存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。

业主交纳的物业专项维修资金属全体业主所有。

公有住房售房单位一次性计提缴存的维修资金，属公有住房售房单位所有，为公有住房售后配套维修资金。

第四条  专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。各区建设（物业）主管部门和街道办事处或乡镇政府应加强指导，督促业主成立业主大会，鼓励实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，业主大会可以就专项维修资金的管理方式作出决定，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由政府专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构）代为统一管理。

第五条  市建设（物业）主管部门会同市财政等部门负责市区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

各区建设（物业）主管部门会同各区财政等部门负责本区专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

第二章  专项维修资金的交存

第六条  新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业建筑面积交存。交存标准为市区房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%～8%，具体由市建设（物业）主管部门会同市财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市政府批准后公布。

第七条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。

第八条  专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。

实行业主自主管理的，业主委员会应在业主大会作出表决后30日内将业主大会决定书面告知所在地维修资金管理机构，并报所在地建设（物业）主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到告知书之日起30日内，将该物业小区专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

第九条  专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第十条  收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条 动用专项维修资金本金应向所在地维修资金管理机构提交经该小区业主大会通过的续筹方案。业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，整个管理区域内的业主全部按当年政府公布的缴存标准续筹专项维修资金。

物业专项维修资金具体续筹工作可由业主大会委托业主委员会实施。未成立业主大会的小区，物业专项维修资金的续筹工作由所在街道（社区）负责。

第三章  专项维修资金的使用

第十二条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。

本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

第十三条  专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户帐专项维修资金中列支。

第十四条  由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。

未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

第十五条  由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其使用按照以下程序办理:

（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算；

（二）专项维修资金使用方案和使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核，社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见；

（三）物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料，向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金；未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算，申请划拨专项维修资金；

（四）维修资金管理机构根据申请进行核准，并按照核准使用额度的70%划转至申请单位；

（五）工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经维修资金管理机构核实后拨付维修费用的剩余款项。

第十六条  实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。第十七条  物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第十八条  应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，所在地建设（物业）主管部门可以组织代修。

第十九条  下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由市政公用、市容环卫、供水、供热、供电、通信、广播电视等相关专业单位承担的属于城市道路、公共排水、环境卫生、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章  专项维修资金的监督管理

第二十条  下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）物业共有部分、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）共有设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或业主自愿筹集缴存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第二十一条 专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，为增值收益的8%，并与专项维修资金分账核算。　第二十二条  专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，在扣除第二十一条规定的管理费用后，定期计入业主分户账内。

第二十三条  定期与银行核对专项维修资金专户及存储情况,，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十四条  专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十五条  在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十六条  专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第二十七条  物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第二十八条  因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条  违反本办法规定挪用专项维修资金的，由所在地建设（物业）主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。

第三十条  财政部门、建设（物业）主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；

（二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；

（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；

（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第五章  附 则

第三十一条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法建立专项维修资金制度。

第三十二条 本办法自印发之日起施行。

嘉兴市区住宅物业保修金管理办法

第一条  为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于嘉兴市市区物业区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还、管理和监督。

第三条  本管理办法所称的保修金是指建设单位按照规定比例向建设（物业）主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

第四条  保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

第五条  建设（物业）主管部门应当建立健全保修金管理制度，并由物业专项维修资金管理机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

以下所称保修金管理机构是指管理物业保修金的物业专项维修资金管理机构。

第六条  市建设（物业）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。

第七条   2006年10月1日以后，新建竣工交付的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应当按照本管理办法的规定交纳保修金。

第八条  建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向所在地保修金管理机构按照该物业的经备案的《建设工程施工合同》中所载明的建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，分期开发的，按分期开发面积交纳，并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。

建设单位不按本管理办法的规定交纳或者补交保修金的，由所在地建设（物业）主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。所在地建设（物业）主管部门应将建设单位迟交、不交住宅物业保修金的行为记入房地产企业信用档案，定期向社会公布。

第九条  保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。

第十条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

正常使用条件下，物业保修期限为：

（一）屋面防水工程不低于8年；

（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

本管理办法所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。

第十一条  因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。

第十二条  建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。

建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由市建设（物业）主管部门另行制订。

第十三条  在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本管理办法第十四条的规定启动使用保修金：

（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；

（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

第十四条  出现本管理办法第十三条规定情形之一的，由相关业主或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同）提出申请，经所在地建设（物业）主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。

第十五条  因建设单位不履行保修责任，业主委员会按照本管理办法规定动用保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。

第十六条 区物业保修金管理机构定期向上级建设（物业）主管部门上报保修金收支情况，上级建设（物业）主管部门根据物业保修金管理、使用等方面的情况做好指导和协调工作。市建设（物业）主管部门应当会同市财政部门每年定期或者不定期组织对保修金及其管理情况进行检查，加强监管。保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。

第十七条  保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中按保修金增值部份的8%列支，并与保修金分账核算。

第十八条  保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。

保修金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。保修金存款利息实行一年一结，在扣除第十七条规定的管理费用后，定期计入物业项目的保修金账户内。

第十九条  保修金存储期限为8年。

保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

第二十条  建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，所在地建设（物业）主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金，专户存储，归全体业主所有。

第二十一条  建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。

第二十二条  建设（物业）主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构（部门）的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）截留、挪用、侵占保修金的；

（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；

（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第二十三条  用于销售的新建独立非住宅物业保修金，参照本办法执行。

第二十四条  本办法自印发之日起30日后实施。

嘉兴市区物业区域相关共有设施设备

管理实施细则

为确保物业区域内相关共有设施设备的正常运转，维护业主、物业服务企业、相关专业单位的合法权益，根据国家有关法律、法规和《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》、《嘉兴市区物业管理实施细则》，结合本市实际，制定实施细则。

第一条  本实施细则适用于嘉兴市区物业区域内相关共有设施设备的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理。

第二条  新建物业区域内的下列共有设施设备在物业交付使用办理权属初始登记手续前完成移交接收工作：

一、给水：物业区域内业主分户计量表具以外的为供水服务的管道、增压泵房及设施设备、与供水管道直接相连的消火栓等给水设施移交给城市自来水供水企业。

二、供电：物业区域内业主分户电表以外的电缆、开关（分支）箱、箱式变压器、配电房及相关设施设备等移交给供电企业；住宅小区内的路灯照明设施移交给城市道路照明设施管理机构。

三、燃气：物业区域内业主分户燃气计量表以外的管道及调压设备等移交给燃气供气企业。

四、供热：物业区域内业主分户热水计量表以外的管道及调压设备等移交给供热企业。

五、通信、有线电视：物业区域内业主分户门以外的线路和管道、分支箱、机房、机站、天线等移交给通信、有线电视经营企业。

六、雷电防御装置：物业区域内建（构）筑物、设施或场所安装的雷电防御装置移交给市雷电防御装置专业管理部门。

七、其他需要移交给相应专业管理部门的共有设施设备。

第三条  物业区域内共有设施设备经验收合格后30日内，移交给相关专业单位负责管理。同时，建设单位或物业服务企业应当及时将相关共有设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

本实施细则施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未成立业主大会的物业小区，由所在街道办事处、社区居民委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照前款规定组织办理移交手续。

专业单位在接管物业区域内共有设施设备时发现运转不正常或存在安全隐患时，应当会同业主委员会或街道办事处、社区居民委员会将设施修复正常、消除隐患后，办理接收管理手续。所发生的费用，列入相关专业单位企业成本中支出。

第四条  物业区域内共有设施设备的建设施工、移交、接收、维修、养护、更新改造等应符合《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》。

第五条  违反本实施细则规定，专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共有设施设备的，由市、区人民政府责令限期接收管理。

新建物业区域经建设工程竣工综合验收合格后，专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共有设施设备或专业单位接收管理不及时，造成物业区域内业主正常生活受到影响或人身安全和财产受到损害的，专业单位应当承担相应的赔偿责任。

第六条  物业区域内按照规划建设的共有设施设备，不得改变用途。专业单位认为确需改变共有设施设备的，应当提请业主大会讨论，经专有部分占建筑物总面积超过50%的业主且占总人数超过50%的业主同意后，由专业单位依法办理相关手续后予以实施。

第七条  相关专业单位接收管理物业区域共有设施设备后所发生维修、养护、更新改造等费用，在企业成本中列支。

第八条  各县（市）物业区域相关共有设施设备管理可参照执行。

第九条  本实施细则自印发之日起30日后实施。