各县（市、区）建设局、人民银行各县（市）支行、嘉兴银保监分局各县（市）监管组，市公积金管理服务中心，各商业银行，各房地产开发企业，各工程监理企业，各施工企业：

为进一步加强和规范我市商品房预售资金监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，并贯彻落实省建设厅有关工作要求，结合本市实际，制定了《嘉兴市商品房预售资金监管实施细则》，现印发给你们，请贯彻执行。

嘉兴市住房和城乡建设局     中国人民银行嘉兴市中心支行

中国银行保险监督管理委员会嘉兴监管分局                       

2022年8月15日                           

嘉兴市商品房预售资金监管实施细则

为进一步加强本市商品房预售资金监督管理，统一业务标准，严格监管程序，确保预售资金优先用于工程建设，切实维护市场各方合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，并贯彻落实《浙江省商品房预售资金监管系统建设实施方案》（浙建房发〔2022〕58号）及省建设厅有关工作要求，结合本市实际，制定本实施细则。

一、总体要求

1.凡在本市行政区域内获准预售的商品房开发项目，其预售资金的收存、使用和监督管理，适用本实施细则。

2.本实施细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人按照合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等购房款（包含全装修款）。

3.嘉兴市住房和城乡建设局（以下简称“市建设局”）负责对全市商品房预售资金监管工作进行监督和指导。

各县（市、区）住房和城乡建设主管部门（以下简称“属地建设部门”）负责本行政区域内商品房开发项目预售资金监管的具体实施工作。

人行嘉兴市中心支行、人民银行各县（市）支行（以下简称“人行部门”）负责对商业银行办理监管账户开立、变更和撤销等业务进行监督管理；嘉兴银保监分局、各县（市）监管组（以下简称“银保监部门”）负责对商业银行商品房预售资金监管工作的操作风险和合规性进行监督检查。

嘉兴市商品房预售资金监管协调小组应当加强对本市商品房预售资金监管工作的领导，建立服务和监管体系，强化部门职责，统筹协调和推进本市商品房预售资金监管工作，并负责对全市商品房预售资金监管银行进行监督和考评。

二、监管银行及监管账户

4.由市建设局会同人行嘉兴市中心支行、嘉兴银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力和服务水平等因素，确定一批符合承接商品房预售资金监管业务条件的商业银行（以下简称“监管银行”），纳入全市监管银行库，招标结果向社会公示。

市建设局应与中标商业银行签订预售资金监管合作协议，中标商业银行应同时提供具体承办资金监管业务的辖属分支机构名单，在浙江省商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”）中申请登记并进行分级授权。

中标商业银行应当按照协议约定指导分支机构做好商品房预售资金监管工作，对其分支机构的监管行为承担连带责任。

5.房地产开发企业在首次申请预售许可前，应当在监管系统中选择一家监管银行的综合性支行或分行营业部，开立一个商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），且同一开发项目应在一家监管银行开设账户，一次预售许可对应一个账户。鼓励监管银行与开发贷银行分立。

房地产开发企业在申请预售许可前，可向监管银行申请预发放监管账户账号；在取得预售许可后，应当向监管银行正式申请开立监管账户，开立的监管账户账号应当与预发放的账户账号一致。

房地产开发企业应当在 《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》上载明商品房开发项目监管账户相关信息，并应当在商品房销售现场的显著位置及属地建设部门网站将项目监管账户相关信息进行公示。

6.监管账户一经设立，原则上不得擅自变更。确需变更的，应当经监管协议三方（监管部门、开发企业和监管银行）同意，并重新签订监管协议。变更协议签订后，原监管账户中的预售资金应当在2个工作日内全部转入变更后的监管账户。变更期间，暂停办理商品房预售合同网签备案和预售资金拨付手续。

三、监管额度及监管协议

7.商品房预售资金实行全过程监管，对用于支付相关工程建设（不包括营销费、广告策划费、财务费、管理费和税费等）、确保项目竣工交付所需的资金额度作为项目监管额度，由属地建设部门综合核定。

监管额度=（单方工程造价+装修价）×总建筑面积×110%

项目工程建设造价根据预算清册总额确定，毛坯单方工程造价不得低于4000元/平方米。单方工程造价最低价视工程建设造价变动情况由市建设局适时调整。全装修商品房项目的工程造价应当包括由第三方机构出具的装修工程造价。

总建筑面积以房产测绘成果报告为准，包含地上和地下建筑面积；110%中的10%为不可预见费用。

8.全市实行统一的《商品房预售资金监管协议》（以下简称“《监管协议》”）（示范文本），由市建设局统一制定。

9.《监管协议》应包含预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，主要内容要在预售方案中予以明确。                                                                                                                                                  房地产开发企业在申请预发放监管账号后、申领预售许可前，应当在监管系统中关联《监管协议》（示范文本），完成协议内容填报，并提供以下材料：

（1）预售项目工程预算清册；

（2）预售项目工程形象进度安排表；

（3）预售项目各阶段资金使用计划；

（4）施工合同、材料设备采购协议及中标通知书等材料；

（5）其他必要材料。

属地建设部门应当根据房地产开发企业提交的材料，预审监管额度和协议内容，预审通过的，由房地产开发企业打印《监管协议》经企业和监管银行盖章后报属地建设部门盖章。

四、预售资金收存、使用及监管解除

10.购房人应当按照合同约定，通过与监管账户绑定的POS机、网上银行、监管银行网点转账或现金支付等方式将定金、首付款或一次性购房款、分期款等预售资金直接存入监管账户。

商业银行发放的按揭贷款或住房公积金管理中心发放的公积金贷款应当直接存入监管账户。

11.监管银行应当按照《商品房买卖合同》编号建立资金入账台账，对按揭贷款划入监管账户的情况进行跟踪和监督，定期汇总监管项目的预售资金到账情况，并通过监管系统比对校准相关数据信息。

12.监管额度内资金的使用节点应包括完成地下结构、主体工程1/2、主体结构验收、单位工程质量竣工验收、项目竣工验收备案、房屋所有权首次登记完成。房地产开发企业应及时登录监管系统填报工程进度节点，并提供以下材料：

（1）完成地下结构完成节点：基础验收合格证明；

（2）完成地上主体工程1/2节点：工程监理企业出具的项目施工完成证明；

（3）完成主体结构验收节点：建设、施工、监理、勘察、设计单位五方出具的主体结构验收合格证明；

（4）完成单位工程质量竣工验收节点：建设、施工、监理、勘察、设计单位五方出具的单位工程质量竣工验收合格证明；

（5）完成项目竣工验收备案节点：工程竣工验收备案表；

（6）完成房屋所有权首次登记节点：不动产首次登记证明。

13.商品房预售资金使用节点额度，应当由属地建设部门根据商品房开发项目工程建设进度确定。

（1）完成地下结构后，地上主体工程1/2前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的20%；

（2）完成地上主体工程1/2后，主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的35%；

（3）完成主体结构验收后，单位工程质量竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的55%；

（4）完成单位工程质量竣工验收，竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的80%；

（5）完成竣工验收备案后，不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的90%；

（6）完成不动产首次登记后，可申请提取剩余全部监管额度。

14.房地产开发企业申请使用额度内资金的，应分节点按比例提取，经由属地建设部门审核确认节点额度后向监管银行发送拨付指令。在允许拨付的比例范围内，开发企业应当提供相应佐证材料的，可不限次向监管银行申请提取预售资金。

房地产开发企业向监管银行发起实际拨付申请时，应当登录监管系统，填报支出账户清单模块，包括与项目工程建设有关的企业名单、业务合同、银行账户等信息，并提供以下材料：

（1）预售项目工程形象进度证明材料及现场照片；

（2）施工进度款：建设工程施工合同（合同内容应包含工程施工进度款的支付金额和结算方式）、施工进度情况说明及相应票据；

（3）购买建筑材料、设备：购销合同（合同内容应包含货品名称、规格、数量、单价、货款的支付总金额和结算方式）及相应票据；

（4）勘察、设计、监理等费用：工程勘察、设计、监理等合同（合同内容应包含相关费用的支付金额和结算方式）及相应票据；

（5）项目建筑安装工程费用：建筑安装合同（合同内容应包含建筑安装工程费用项目组成、支付金额和结算方式）及相应票据；

（6）其他与项目工程建造相关费用：提交能够证明资金用途的材料及相应票据。

监管银行应当对房地产开发企业填报的支出账户进行校验，并根据相关佐证材料及账户余额情况，严格审核资金使用申请。符合条件的，自申请之日起2个工作日内完成拨付；拨付后自动在线反馈拨付结果。

15.监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

16.监管账户内累计收存资金总额超出监管额度的，房地产开发企业可以向监管银行直接申请提取使用实际超出部分的资金，但应事先书面告知开发贷银行，并应优先用于归还本项目的土地抵押、在建工程抵押等贷款。

17.定金合同、网签备案合同撤销的，退定资金由监管系统识别核验后自动退款。

18.监管项目按预售许可完成房屋所有权首次登记的，由房地产开发企业在监管系统中申请解除预售资金监管，经属地建设部门核实同意后，向监管银行发送解除监管指令。监管银行收到指令后应当在2个工作日内办理监管终止手续。

五、监督与管理

19.房地产开发企业应当依约履行预售资金监管首要责任。

房地产开发企业与购房人申请办理商品房预售合同网签备案时，应当将预售资金相关款项全部直接存入监管账户，应入未入的，不予办理网签备案。

房地产开发企业应当将项目监管银行、预售证监管账户账号、POS机终端编号及监督举报电话等内容在售楼现场公示，接受询问、监督。

20.房地产开发企业应当按月向属地建设部门报送建设工程完成的形象进度以及商品房预售资金监管情况统计表。

21.房地产开发企业未按规定将预售资金存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管、未按规定使用预售资金或提供虚假材料申请拨付监管资金的，以及其他违反规定或《监管协议》的行为，由属地建设部门责令限期改正，并可暂停资金拨付；逾期未改正的，暂停项目预售及网签备案，并可将违规行为向社会公示；造成损失的，承担相应法律责任。

22.监管银行应当依约履行账户管理首要责任。

监管银行应当及时将账户开立、变更和终止等情况报人行部门、银保监部门备案。

监管银行应当对监管项目开展不定期巡查，掌握预售资金收存与实际销售情况，发现异常立即停止拨付并书面告知属地建设部门。

监管银行存在未按规定或《监管协议》约定及时拨付监管资金、擅自拨付资金或挪用预售资金等行为的，由属地建设部门会同人行部门、银保监部门责令限期改正；逾期未改正的，3年内不得担任监管银行。监管银行未经属地建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的应当依法承担相应赔偿责任。

按揭贷款发放银行未按规定将按揭贷款放款至监管账户的，应当依法依规承担相应责任，并取消该项目按揭银行资格。

23.工程监理企业通过提供虚假的监管项目进度报告或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金，影响工程按期竣工的，由属地建设部门依法依规予以处理，并将其行为记入企业诚信档案；造成损失的，应当依法承担相应法律责任。

24.施工企业通过签订施工阴阳合同、提供虚假证明材料或采取其他方式协助房地产企业违规支取预售资金挪作他用或将收到的工程款擅自截留未用于本工程建设，影响工程按期竣工的，由属地建设部门依法依规予以处理，并将其行为记入企业诚信档案；造成损失的，应当依法承担相应法律责任。

25.相关监管部门应当加强人员力量配备，完善工作机制，做好资金入账、审核等工作。监管部门工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应当依法依规予以处理。

六、其他

26.人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。

27.本实施细则自9月14日起施行，嘉建委房〔2010〕450号、嘉建委办〔2011〕156号、嘉建委办〔2015〕133号、嘉建〔2019〕5号同时废止。

附件：1.嘉兴市商品房预售资金监管协议（示范文本）；

2.预售项目工程预算清册；

3.商品房预售资金监管情况统计表。

附件1

协议编号:嘉房  预监(年份)  号

嘉兴市商品房预售资金监管协议

（示范文本）

甲方（开发企业）：                                             

乙方（监管银行）：                                             

丙方（监管机构）：                                             

为加强商品房预售资金监督管理，规范预售款使用，确保工程建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》及有关法律法规，经甲、乙、丙三方协商，就                              项目的预售资金收存、拨付、使用及监督管理相关事宜达成一致意见，并订立本协议。

一、商品房项目基本情况

1.甲方开发建设的                         项目，坐落位置：                       ，不动产权证号：                     ，建设工程规划许可证号：                     ，施工许可证号：                      。

2.商品房预售资金监管额度根据建设工程造价、项目装修标准及其他不可预见费用综合核定。甲方拟申请该商品房项目预售许可证的楼幢为：

，总建筑面积：        平方米，毛坯单方工程造价          元/平方米，装修单方造价          元/平方米，该预售许可证对应的预售资金监管额度为          万元。

3.商品房预售资金使用节点额度，按照项目建设进度确定：

（1）完成地下结构后，地上主体工程1/2前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的20%（计          万元）。

（2）完成地上主体工程1/2后，主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的35%（计          万元）。

（3）完成主体结构验收后，单位工程质量竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的55%（计          万元）。

（4）完成单位工程质量竣工验收，竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的80%（计          万元）。

（5）完成竣工验收备案后，不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的90%（计          万元）。

（6）完成不动产首次登记的后，可申请提取剩余全部监管额度。

二、商品房预售资金及监管账户情况

1.商品房预售资金实行全额、全程监管，专款专用。监管账户一经设立，原则上不允许变更。确需变更的，应当经监管协议三方（监管部门、开发企业和监管银行）同意，并重新签订监管协议。原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。变更期间，暂停办理网签业务和预售资金拨付手续。

2.本项目预售资金监管账户开户银行                        ，专户名称：                        ，预售资金账户账号：          

。

3.监管账户中监管额度内的资金应全部用于项目开发建设，包括项目工程款、建筑材料、配套设施设备、勘察费、设计费、监理费等与项目施工相关的费用等，不包括营销费、广告策划费、财务费、管理费和税费。

4.监管账户内累计收存资金总额超出监管额度的，房地产开发企业可以向监管银行直接申请提取使用实际超出部分的资金，并优先用于归还本项目的土地抵押、在建工程抵押等贷款。

三、各方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1.甲方应当在商品房买卖合同中明确约定购房人购房款全部直接缴入监管账户，不得以收取其它款项为名变相收存购房人的购房款。

2.甲方应当将项目监管银行、预售证监管账户账号、POS机终端编号及监督举报电话等内容在售楼现场公示。

3.甲方应当将所收取的定金、首付款或一次性购房款、分期款等预售款直接全部存入监管账户。

4.甲方应当使用与监管账户绑定的专用POS机收取商品房预售款，且该专用POS机不得设定其他账户通道。

5.甲方对以银行转账方式支付购房款的购房人，应要求其使用购房人的同名银行账户；发生退款的，应按原支付途径，将资金退回原付款人的银行账户。如确需使用现金支付的，当日现金交易单笔或者累计达到5万元以上的，应在交易发生之日起5个工作日内向中国反洗钱监测分析中心报送大额交易报告。

6.甲方应确保监管额度内的资金必须用于项目有关的工程建设，并确保提交相关材料的真实性、合法性、有效性。

7.甲方不得抽取监管额度内的资金至集团公司、项目公司关联企业或非关联企业。

8.甲方应当按月向乙方、丙方报送建设工程完成的形象进度以及商品房预售资金监管情况统计表。

9.甲方在项目完成不动产首次登记后，可向乙方申请注销商品房预售资金监管账户。

（二）乙方的权利和义务

1.乙方应当严格履行账户管理、资金收存、资金划拨等义务，为甲方、丙方及购房人提供优质、高效的服务。

2.乙方应按照《人民币银行结算账户管理办法》的规定，为甲方开设商品房预售资金监管专用账户，并保证该账户为专用账户，专款专存、专款专用。不得为监管账户开设手机银行、网上银行、快捷支付等非柜面支付功能；监管账户不得支取现金（除确需使用现金支付的情况外），不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。

3.乙方不得从监管额度中扣除管理费、划拨手续费等银行收费。

4.乙方应根据嘉兴市商品房预售资金监管规定的程序和内容，根据丙方资金拨付指令，在允许拨付比例范围内拨付，并将相关信息反馈丙方。

5.乙方发现甲方存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付，并于2个工作日内书面报告丙方。

6.乙方在有关部门依法冻结预售资金监管账户或者划扣预售资金时，应说明预售资金及监管账户性质，并负责将有关情况于2个工作日内书面报告丙方。乙方对有关部门的冻结和划扣不承担责任。

7.乙方在承办预售资金监管业务中获取的技术资料、监管账户相关信息、资金拨付审核材料等应履行保密义务，但法律、法规另有规定的除外。

8.乙方在节点额度内单笔资金拨付中如发现施工、监理等单位提供虚假证明或采用其他方式协助甲方骗取预售资金的，应当立即停止拨付，于2个工作日内向建设行政主管部门举报，并书面报告丙方。

（三）丙方的权利和义务

1.丙方根据嘉兴市商品房预售资金监管规定的程序和内容，并依据本协议之约定对监管项目预售资金的收存和使用进行日常监督和管理。

2.丙方负责确定项目的资金监管额度、资金节点额度，并根据甲方提供的证明材料核实确认项目建设进度是否达到相应节点。

3.丙方有权要求甲方限期整改未将预售款直接全部存入监管账户的行为。

4.丙方按照相关规定，依法行使对该项目商品房预售资金的收存和使用进行监督，有权要求甲方、乙方提供与检查事项有关的文件、资料，并进行复制。

四、违约责任

1.甲方在商品房预售款收存、使用过程中违反本协议约定或采取其他方式逃避监管，造成项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，由甲方承担民事赔偿责任；违反行政法律法规的，还需承担相应的行政责任。

2.甲方在申请办理预售资金额度拨付、节点额度内单笔资金拨付中提交虚假材料，骗取乙方、丙方资金拨付或资金额度的，依法承担相应的法律责任。

3.乙方未按照本协议约定履行监管职责，致使本协议项下监管项目建设不能按期竣工，给购房人造成损害的，乙方与甲方承担连带赔偿责任。

4.乙方无正当理由克扣或者迟延支付甲方所需工程款项，给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任。

5.乙方未经丙方核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；丙方有权终止本监管协议，并通报其上级部门，同时暂停监管银行监管资格。

6.甲方、乙方违反保密义务，造成购房人个人信息、监管账户信息及其他信息泄露的，应依法承担相应的法律责任；涉嫌犯罪的，由司法机构依法处理。

7.丙方工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规进行处理。

五、争议解决方式

本协议在履行过程中发生争议的，由三方协商解决，协商不成的，按照下列第        项处理：

1.向有管辖权的人民法院起诉。

2.向        仲裁委员会申请仲裁。

六、协议的终止

1.本协议项下监管项目完成不动产首次登记后，甲方可向丙方申请解除监管账户内的商品房预售资金监管。解除监管后，乙方根据丙方指令解除商品房预售资金监管，同时本协议终止。

2.如本协议在履行期满前确需提前终止的，应经丙方批准并签订新的商品房预售资金监管协议，完成监管资金交割后，本协议方可终止履行。

七、本协议共计    页，一式六份，甲、乙、丙三方各执两份。

八、本协议自三方签字盖章之日起生效。

甲方：（公章）                  乙方：（公章）       

法定代表人或授权人签名：        法定代表人或授权人签名：    

丙方：（公章）

法定代表人或授权人签名：

年    月    日

附件2

预售项目工程预算清册

项目名称：                                     日期：

附件3

商品房预售资金监管情况统计表 (     年    月)

监管项目名称：                       监管银行名称：                           单位： 万元

备注：累计入账套数：      套